La propiedad de vivienda ha perdido terreno en la última década debido a la caída del poder adquisitivo, a una capacidad de ahorro limitada y a las barreras para acceder al financiamiento hipotecario.
Como resultado, la proporción de propietarios de vivienda cayó del 71% en 2016 al 68% en 2026. Esto implica que hay 597.000 hogares alquilados más que hace diez años, ya que las condiciones para los inquilinos se vuelven cada vez más desafiantes.
Las cifras proceden de un análisis de la Fundación Mediterránea, basado en datos publicados por el organismo oficial de estadísticas de Argentina, INDEC.
«Alquilar, que tradicionalmente sirvió como una etapa de tránsito hacia la propiedad de vivienda, se está volviendo cada vez más prolongada y ya no se limita a los hogares más jóvenes o de menores ingresos», advirtió el informe. Fue elaborado por las economistas Laura Caullo y Guadalupe Galíndez.
Explicaron que el aumento del alquiler «no fue uniforme entre los grupos de ingresos».
Destacó que la proporción de inquilinos entre los deciles de ingresos más bajos se mantuvo prácticamente sin cambios, mientras que los aumentos más agudos se registraron entre los hogares de ingresos medios y altos.
«La expansión del alquiler entre estos grupos demuestra que tener ingresos relativamente altos ya no garantiza la transición a la propiedad de vivienda», decía el informe.
Los economistas aclararon, no obstante, que la estabilidad del alquiler entre los deciles de ingresos más bajos «no significa que el problema de la vivienda sea menos serio para estos hogares».
Agregaron: «Para estos hogares, la privación de vivienda puede adoptar otras formas, como hacinamiento, vivienda precaria o varias familias compartiendo el mismo techo».
Ingresos en descenso
Esta tendencia se explica por la brecha creciente entre salarios y precios de la vivienda.
«Aunque los precios de las viviendas suelen estar indexados en dólares estadounidenses, la mayor parte de los salarios se abona en pesos. La pérdida de poder adquisitivo y las devaluaciones sucesivas han dificultado la acumulación de ahorros, incluso entre los hogares de ingresos más altos», argumentaron Caullo y Galíndez.
Según las últimas cifras de INDEC, difundidas el viernes, los salarios formales registrados se han mantenido prácticamente estables en lo que va de 2026, con un aumento de apenas 0,2% entre enero y septiembre.
Como consecuencia, los trabajadores no han podido recuperarse de la caída pronunciada tras la toma de posesión de Javier Milei. Desde noviembre de 2023, los salarios formales registrados han caído un 7%.
Los economistas de la Fundación Mediterránea insistieron en que el empleo formal y la estabilidad de ingresos «tampoco son suficientes para garantizar el acceso a la propiedad».
Los datos mostraron que «uno de cada tres trabajadores privados con empleo formal que encabezan un hogar alquilan su vivienda». Incluyendo a quienes aún viven con sus padres, «menos de la mitad vive en una vivienda de su propiedad».
El aplazamiento de la compra de vivienda fue particularmente evidente entre los hogares encabezados por personas de 30 a 49 años.
Su proporción de todos los hogares que alquilan aumentó del 49% en 2016 al 57% en 2026, representando aproximadamente el 77% del incremento registrado en la última década.
El cambio también es evidente al medir la proporción de inquilinos dentro de cada grupo de edad.
Entre los hogares encabezados por personas de 40 a 49 años, la tasa pasó de 17,5% a 23,9%, mientras que entre los de 30 a 39 años aumentó de 31,8% a 35,7%.
Por el contrario, las personas menores de 30 representaron una cuota menor de todos los inquilinos, al pasar de 25% a 19%. Esto sugiere que muchos de este grupo etario carecen de los medios económicos para alquilar una vivienda propia.
«La evidencia sugiere que el alquiler se está extendiendo mucho más allá de los primeros años de la adultez. Ya no se trata solo de jóvenes que retrasan abandonar el hogar de sus padres, sino también de personas que alcanzan los 40 años sin haber podido comprar una casa», señalaron los expertos.
Barreras para acceder a una hipoteca
Estos retos se agravan por un mercado hipotecario de “alcance limitado” y por altos niveles de empleo informal, dos factores que restringen aún más el acceso al financiamiento.
Como consecuencia, en muchos casos, “poder pagar las cuotas mensuales de la hipoteca no implica necesariamente cumplir con los requisitos para obtener un préstamo.”
Esto se debe a que, incluso cuando existe financiamiento, “los compradores deben disponer de ahorros previos para cubrir la entrada, que generalmente representa entre el 25% y el 30% del valor de la propiedad.”
Para muchos hogares, el verdadero obstáculo es reunir esa cantidad antes de solicitar un préstamo.
El ahorro requerido varía considerablemente entre las provincias de Argentina, según el estudio de la Fundación Mediterránea.En Mendoza y Neuquén, se tarda alrededor de cinco años, mientras que en Córdoba y Santa Fe el periodo supera los seis años. En el Área Metropolitana de Buenos Aires, el promedio oscila entre 6,5 y 6,9 años.
En el extremo opuesto se sitúa Misiones, donde se requieren 9,6 años.
«En este contexto, la capacidad de comprar una casa depende cada vez más de la riqueza familiar, de una herencia o de la ayuda financiera de los padres. Los activos acumulados por generaciones anteriores están adquiriendo cada vez más importancia en comparación con los ingresos obtenidos mediante el trabajo», advirtieron los economistas.
Agregaron que revertir esta tendencia requiere «reconstruir el sistema de financiamiento hipotecario». Esto implica garantizar que los préstamos a 20 o 30 años estén respaldados por fuentes de ahorro a largo plazo, algo que es “difícil de sostener con depósitos bancarios predominantemente a corto plazo”.
